〜不動産物件の買い方〜
こちらのカテゴリーでは、購入物件を見つけてから、契約に至るまでの
いろいろあった出来事を時系列でまとめていきます。
独学でいろいろな壁にぶつかりながらはじめていきましたので、
これから不動産投資を考えている人、不動産投資に興味がある人の参考になると思います。
01.買い付けの入れ方
02.事業計画のまとめ方
03.家族の説得の進め方
04.手付金の支払い方
05.銀行融資の進め方
06.物件購入の進め方
07.融資実行の進め方
08.不動産登記の進め方
09.初めての物件取得と借金生活
10.不動産取得税の払い方
ざっと10章で進めていきたいと思います。
更に詳しく相談したい方はこちらをご利用ください。
〜家探しの基準〜
家探しの基準は?
１．年収と頭金から総予算のあたりをつける。
よく言われているのはローンを組める条件の目安としては年収の5〜7倍が無理なく返せる基準だと思います。出来れば世帯年収ではなく世帯主の年収で計算すると安全度が高まると思います。
世帯年収で計算する方はくれぐれも、奥さんが働けない間のローンを返せるか
検討して下さい。
目安としては年収600万で3000万〜4200万ぐらいが無理なく返せる基準だと思っています。
くれぐれもマンションディベロッパー・不動産会社の言われたままにローンを組むことの無いように気をつけて下さい。
初期費用以外にこれらの出費もあることを忘れずに。
(初期費用については詳細は後日)
1.管理費・修繕積立て金(マンションの場合) 合わせて3万〜5万
これが曲者で、マンションディベロッパーは購入しやすいように新築当初の設定を安くしているケースが多々有ります。将来値上がりすることも考慮に入れて下さい。
2.固定資産税
毎年かかります。私も昨年中古マンションを購入しましたが、仙台で10万〜15万程度かかっています。月にすると1万円程度の出費です。
都心の利便性の高いエリア便利ですと、更に高額になります。
今まで賃貸だった方は予想外の出費ですので、予想外の出費で驚かれる方が多いです。
3.駐車場代
こちらも立地・物件によっては負担となる出費でしょう。
新築マンションの広告では500円〜などの表現がありますが、物件によっては使いにくい
1区画だけで、残りは1万〜5000円だったりするケースが有ります。
こちらも購入前に一度確認が必要です。
1〜3だけでも年間4〜6万程度費用がかかります。
不動産広告の常套句である、『今の家賃でマンションが買えます』は、
けして嘘ではありませんが、それ以外にかかる費用を考えていません。
これらの費用を忘れずに支払い計画・ローン計画を行うようにしましょう。
〜家の広さを決める〜
家探しのポイント2
〜家の広さを決める〜
家の広さは奥が深いので、今回は広く浅く説明します。
まずは◯LDKについて
初歩的ではありますが、
◯-居室数、寝室・子供部屋・書斎等
K-キッチン(3畳,5㎡〜) (料理するスペース)
DK-ダイニングキッチン(6畳,10㎡〜) (食事用のテーブルがある部屋)
LDK-リビングダイニングキッチン(10畳,16㎡〜) (ソファーがある部屋のイメージ)
マンションですと、2LDK〜4LDKが一般的、
LDKに加え主寝室・子供部屋・和室の組み合わせで販売数としては3LDKが最も多いです。
2LDK-1〜2人のDINKS※等。
3LDK-3〜4人家族
4LDK-4〜5人家族
が大体のイメージです。需要の多さが販売数の多さになっています。
面積はあくまで目安ですが、
2LDKは45〜65㎡位
3LDKは65〜85㎡位
4LDKは85㎡〜位のイメージです。
かなり幅があります。先ほどの通り、LDKについては最低面積が決められていますので、
この幅のさは主に個室の面積や収納の面積で調整されています。
(なぜ面積に幅がでるのか知りたい方はこちら)
これらのことを踏まえて自分たちに合った部屋数と広さをイメージしましょう。
※DINKSとは-共働きで子供を意識的に作らない、持たない夫婦、
またその生活観のことを指すアクロニム。Double Income No Kids（2収入、子供なし）の
頭文字などを並べたもの
〜住まいをお得に買う方法〜
物件探しでいいたいのは、新築でお得な物件や割高な物件は基本的にはありません。
(一部ディベロッパーの根付ミス等はあると思いますが………。)
あるとすれば根付ミスですが、なかなか素人の方には見つけられませんし、
そういった物件はその道のプロが早々に購入していまします。
新築マンションでは、安いものは、安いなりに、高いものは、高いなりに、
必ず理由があります。
例えばこれら
・建物の向き、南向、東向、西向、北向の順で人気があり、値段が高い
・駅が遠いなど利便性が悪い
・高層階は高くて、低層階が安い
・住設機器(ユニットバス・洗面・キッチンの仕様)
・共用部の充実性
・高架に近いフロアーも安かったりします。
ざっと上げるとこれらがありますが、最も売値に影響が出るのがこれです。
『そのマンションがいくらで売れるか？』
これだけでは何を言っているかわからないと思いますが、
以前、ディベロッパーさんと話をしている時に、
『石井さんマンションの値段はどうやって決まるかわかりますか？』
『作るのにかかる値段で売ってるのではなくて買う人が払える値段で
決まっているんですよ!!』
設計士の私の感覚では、工事費・営業費・経費などが積み上がって価格が決まっていると
思っていましたが、逆なんだそうです。
ターゲットにしている購買層が3000万〜4000万しかローンが組めなければ
その値段になります。その値段でできるマンションを作るので、面積が小さくなったり
設備グレードが落ちたりすることがあります。
だから一番お得に買える時期は不動産が盛り上がっている時ではなくて
不景気の時がお得なのです。
ただ、私個人としてはお得に買うことに悩むのではなく、
ほしい時に欲しいものを買うのがその人にとってお得なんだと思います。
マンション購入にお悩みの方ございましたら是非ご相談ください。こちら
〜住む場所を決める〜
周辺地域の相場から立地を決める
1.予算が決まって 2.必要な面積が決まると、おおよその住めるエリアが決まってきます。
とは言っても、それぞれの理想とあこがれのエリアがあると思います。
ほとんどの人が一生に一度の買い物ですから是非憧れのエリアに住めるよう
物件を探してみてください。
もし、本人が生涯住み続けるのではなく、売却・賃貸するリスクをお持ちであれば
これらも多少考えたほうがいいでしょう。
・交通の便がいいか？
駅まで徒歩9分以内がおすすめ、
10分以上かかると一気に人気が落ちてしまいます。
・人口の増加しているエリア
人口が減少しているエリアは将来値崩れが極端で早いです。
・若者に人気の街か
一昔前の高級住宅街はこれから徐々に高齢化が進み、ゴーストタウン化していく
危険性があります。それよりは利便性が高い、若者の人気の街が新陳代謝の進む
錆びれないエリアだと考えます。
・振興住宅街(木造)は避けたほうがいい
新しく整備がされて、一見購入時は素敵な街並みに感じれますが、すべての建物
道路が同じスピードで劣化していってしまうと20年〜30年後古くさい時代遅れの
エリアに見えてきてしまいます。それであれば、新旧の建物が混在する
自然発生的な街に住むほうが将来価値を考えると良いのかと思います。
住まい探しにお悩みがあれば一度ご相談ください。こちら
〜不動産物件の買い方〜
こちらのカテゴリーでは、購入物件を見つけてから、契約に至るまでの
いろいろあった出来事を時系列でまとめていきます。
独学でいろいろな壁にぶつかりながらはじめていきましたので、
これから不動産投資を考えている人、不動産投資に興味がある人の参考になると思います。
01.買い付けの入れ方
02.事業計画のまとめ方
03.家族の説得の進め方
04.手付金の支払い方
05.銀行融資の進め方
06.物件購入の進め方
07.融資実行の進め方
08.不動産登記の進め方
09.初めての物件取得と借金生活
10.不動産取得税の払い方
ざっと10章で進めていきたいと思います。
更に詳しく相談したい方はこちらをご利用ください。
