〜08.不動産投資で誰を信じるか？〜
不動産投資で誰を信じるか？
・不動産業者
・セミナー講師
・管理会社
・師匠/メンター
・会計士/弁護士
・銀行員
事業を進めていくといろいろな不動産関係者に出会います。
親切な人もたくさんいますし、その逆もいます。
これって自分本位な考え方ですよね。
事業として、
親切な人=設けさせてくれる人
不親切な人=設けさせてくれない人
簡単に言ってしまえばこうなってしまいます。
誰から見てもいい人、悪い人なんてそうそういません。
そのいい人・悪い人の相対評価を決められるのは自分の物差しだけなんです。
結局誰を信じるのか？
それは『自分です』逆に言えば自分以外は信じてはいけません。
けして出会った人すべてを怪しむのではなく、
その人を信じるかは自分の決断を信じるということです。
よく聞くのは、〇〇を信じていたのに裏切られた、そんなことはいいわけです。
最後に決めたのは自分、失敗の原因は自分、
そんなスタンスで事業をする気持ちをもってください。
私もそのスタンスで事業を行いたいと思っていますが、
同時に弱い自分も消しきれていません………。日々努力ですね。
〜09.事業収支のまとめ方〜
今回は事業計画についてです。
みなさんは事業計画シートをお持ちですか？
お持ちでなければどのようにして物件の良し悪しを決めるつもりですか？
表面利回りやイールドギャップですか？もちろんそれらも大事ですが、
インカムゲインを目的とした不動産投資は長期戦です。
デットクロスや減価償却年数など単純利回りでは判断できない材料が
たくさんあります。
是非自分仕様にカスタマイズした事業計画を作成し、
検討物件のシュミレーションで利用する癖を付けて下さい。
昨今の不動産業界は即断、即決が求められる状況です。
優良物件に3日も猶予はもらえません。日々日頃から事業計画を作成し、
瞬発力を鍛えておいて下さい。慣れてくると10分もあれば
簡易事業シュミレーションが可能です。
私の事業計画ではこれらを検討し購入するか判断しています。
・家賃収入
・単純必要経費
・固都税＋税金
・想定空室率
・デットクロス時期
・30年間のシュミレーション
・家賃下落率
・融資期間と金利
これらをシュミレーション出来るシートを1枚作っておくことで優良物件を
悩んだ末に取り逃がすなんてことにならないように準備をしておきましょう。
事業計画は奥が深いです。
私の事業計画は作るまでに時間はかかりましたが、作った後は数カ所入力するだけで
簡易検討が可能なものになっています。EXCELで作るといろいろな検討がし易いです。
今後こちらのブログでも事業計画の作り方を説明できればと思っております。
急ぎで作り方がわからない方、数字が苦手な方は、こちらから一度ご相談下さい。
コンサルティング内でエクセル事業シートをプレゼントし、それに沿った
説明をさせていただきます。
手前味噌ですが、銀行融資の際にこのまま稟議に回せる資料になっていると
担当者の方からお褒めの言葉を頂きました。
こうすることで融資を頂く際に心証が良くなります。
事業計画のたて方についてはこちら
〜10.物件買入れまでの進め方〜
今回で10回目、〜不動産投資のはじめ方〜、最終章です。
購入検討してから早4年ついにこの時がやって来ました。
購入を検討し事業計画を立ててみた物件は20件位あったでしょうか？
突然好意にさせていただいている不動産業者より、未公開物件の紹介がありました。
メールを読み返してみると2015年3月9日18:09、その時間事務所で作業をしていましたので
すぐにメールの内容を確認、自分が考えていた種類ではありませんでしたが、
今までにない優良物件でした。
直感的に買うべきだと判断し、10分ほどで返信し、
自分でも驚くべき決断の速さで決断できました。
この物件は悩んだ瞬間に誰かが買うだろうと思える物件でした。
買い付けの書類を作成しないといけませんので、次の日午後に訪問するアポイントを取り、
その夜には詳しい事業計画をじっくり2時間かけて作ってみました。
予想通り収益が回りそうな物件です。
今まで事業計画を行ってきた成果でしょう。
感覚的にも物件の良し悪しがわかるようになって来ています。
みなさんも、是非日頃から事業計画シュミレーションをしてみてください。
直感力を養う上できっと役に立つと思います。
次回は不動産の買い方シリーズに突入です。
いつも読んでくださっている方ありがとうございます。
