〜05.投資エリアの考え方〜

今回は投資エリアについてです。

こちらも先述した投資方法によりますが、私の場合は中古アパート投資ですので地方物件で考えています。

それぞれの投資方法で最適なエリアは変わりますが、共通で考えなければいけないのは

今後、日本は人口が急激に減少していくということです。

これは不動産投資にとって最大のリスクであり避けて通ることの出来ない道です。

このまま、地方はテコ入れを行わないかぎり、町単位で消滅していってしまうのではないかと思っております。目先の利益だけで投資エリアを決めないようにご注意ください。

これからは私の持論であり、投資する方の考えで見解は大きく別れると思います。

私の意見も含めてですが、けして他人の意見を鵜呑みにせずいろいろな方の意見を聞きながら

自分なりの投資エリアを定めて下さい。

『誰一人、30年後の未来は予測出来ませんから自分で納得できる判断をするべきです。』

参考にですが私の想定するネガティブ側の想定です。

(ポジティブ側の想定もしていますが、現時点では有利側に働くのであえて記載しません。)

STEP.1_10年後

高度経済成長期に建てられた建物の老朽化が進んでいき、建替の検討が始まる。

元気な地域は街の新陳代謝が健全に行われる。地方都市の人口減少に拍車がかかる。

STEP.2_20年後

各地方都市で建てられたマンション・住宅の耐用年数が大幅に超えゴーストタウン化

建替が必要になるが所有者の資金が足りず、そのままの状態で放置される。

空き家率は急激に増加建物所有者が亡くなり、相続されるが、相続者は安値で売却又は、

そのまま空家を放置という対応となる。

そうなると、投資家は、初期投資の無いまたはほとんど無い方と肩を並べて賃貸経営を迫られます。当然賃料も厳しい状況が進むでしょう。

STEP.3_30年後

この国の対策がない場合小さな地方都市は限界集落化し、地方行政の破綻が相次ぎ、公共施設

道路・駅・公共交通などすら維持できない町村が増えていく。国の一極集中が更に加速

元気があるのは、東京・横浜・大阪・名古屋・福岡・仙台・札幌のみでそれ以外は、街の機能の維持管理で精一杯となる。

STEP.4_40年後

このくらいになると私の投資人生も終わりに差し掛かるのであえて予想はしていません。

あえて書くなら国というボーダーがなくなり日本という概念が薄れて国単位が都道府県単位のイメージに近づくのではないでしょうか？そうなると日本はまた元気になっていくかもしれません。

こんなことを考えながら投資を行っています。

①_地方都市で投資できるのは限られている。

現在の地方都市で人口増加をしているのは本当に僅かです。

空室リスクを避けるのであれば地方の大都市(100万人以上)又は元気のある中都市(30万人以上)

を中心に投資する。

②利便性の高いエリアへの投資

地方都市内でも人気の高いエリアに注目し投資する。(ミドルリスク・ミドルリターン程度)

③10年〜20年以内にローン完済の出来る投資

15年先まではある程度の街の形が想像できます。その間にローン完済し、将来起こる不測の自体に備える予定です。

地方都市で35年ローンの新築アパート投資などは先が読めなくて怖いです。

不動産業者と施工業者は現時点で利益確定できるので羨ましい限りです。ババを引くのは

大家のみ。

④自分が足の届く範囲

はじめの3物件・投資開始から5年まではマメに通える物件を購入する予定です。

勝手がわからないうちに管理会社へ丸投げはあまりにも危険だと思います。

優秀な管理会社さんもたくさんありますが、自分なりの投資体制を整えるまでは

投資物件は足元に置いておくのが健全ではないでしょうか？

(投資して1年が計画していますが、小さいなりにいろいろな事件が発生しています。)

将来的には震災のリスクヘッジなどのためにも地方の分散投資(100km以上物件を離す。)も

必要となるかと考えています。

皆様も自分の描く将来像を持ちながら投資を楽しんで下さい。