〜01.はじめの不動産投資のはじめ方〜
私が不動産投資に興味を持ったのは初めて会社をやめた時でした。
一般企業の方が、想像できないほど働いて、心身ともに疲れていました。
退職後しばらくは南の島でのんびりしたり、実家でだらだら生活しているうちに
日に日に貯金が減っていくことを目の当たりし、人間は生きていくだけで
こんなにもお金を使っていることを実感しました。
普段はサラリーをもらって働いていたので全く実感出来ない衝撃的な事実でした。
もし自分が意図しない時に会社を辞める事になったら露頭に迷う不安があり、
会社に依存しては危険ではないかと思ったのが投資を始めようと思ったきっかけです。
投資先として浮かんだのは
・FX投資
・株式投資
・不動産投資
この３つが始めに浮かんだ投資先で、これらの投資本を読むことからはじめました。
そこから行き着いたのが不動産投資です。
なぜ不動産投資にしたのか?
それは、大きな外的要因を受けにくいと感じたからです。
FX・株式の場合は地球の裏側で起こったことが5分後には自分の資産に影響します。
そこまで目を光らせておくのは専業でやらないかぎり対応しきれません。
もう一方の不動産投資は、せいぜい30km圏内の状況を把握していれば対応でき、
仮に大きな外的要因が働いたとしても、自分の資産に影響を与えるには早くて
半年、だいたい2年程度は猶予があるのではないかと思っています。
それだけの期間があれば何らかのテコ入れも出来るでしょうし、
仮に出来なくてもベストを尽くしていれば諦めも付きます。
朝起きたら資産が半分なんてこと恐ろしくて夜も眠れません。
もう一つは私自身が建築業界の人間であることもあり不動産投資の知識の
半分程度はすでに持っている自信があったことも始めようと思ったきっかけではあります。
こんなところから私の不動産投資生活が始まりました。
〜02.不動産知識の集め方〜
私が不動産投資に興味を持ったのが今から5年前 2011年 29歳の時でした。
それから物件を購入するまで 4年かかっています。
この業界で成功していると言われている方々は1年とか半年で資産何千万・何億円などと
本を出しています。それに比べれば遅咲ですし、まだまだ何億円などと言えるほどの
物件も持っていません。
私自身はこの4年は予定通りでむしろ早かったと思えるくらいです。
これを読んでいるみなさんも自分の目標を立て自分のペースで落ち着いて
進んで頂けたらとおもいます。
本題の不動産知識の集め方です。
①セミナー等に参加
②書籍・インターネットサイトを読みまくる
③メンターを見つけて弟子になる
などでしょうか？
この中で私は、②だけで物件購入に至っています。
①セミナー等に参加
不動産投資が過熱していく中で数千円〜無料のものまで毎週のように行われています。
私はどうしても馴染めませんでした。セミナーを行なうにはそれなりのコストが発生します。
会場代・講師代、それだけで数万円〜十数万円かかるはずが、無料で出来るのは
それ以外の収入がそのセミナーには存在するからだと思っています。
もちろんセミナーの中にはWIN/WINの関係もあるかもしれませんが、
知識量の差がある関係でのWIN/WINは成り立たないと思っています。
少し捻くれた考え方かもしれませんが、知識の無い状態でのセミナー参加は
気を付けて下さい。
②書籍・インターネットサイトを読みまくる
最近は本当に多くの不動産投資本が本屋に並んでいます。
情報を得るには何も困らない環境が整っています。
私も不動産投資を始めようと思ってから50冊くらいは読んでるでしょうか？
それ以上かも知れません。投資を始めようと思っている方は是非いろいろな作者の本を
読んでいく中で自分にあった投資方法を見つけて行って欲しいと思います。
中にはうますぎる話、時代遅れの話、などもあり、すべてが信用できる本ではありませんが、
いろいろな種類の本を読んでいく中でそれらも見極められるようになっていきます。
けして、楽して不動産投資、素人でも出来る不動産投資みたいHOW,TO本ばかりを読まず
会計士や建築士、不動産業者が出している本なども是非読んでみてください。
HOW,TO本よりも難易度が高くて読みにくい本ではありますが、いざとなったら役立つ情報が
たくさん載っていますので、是非チャレンジしてみてください。
今後私が参考にした本を随時UPしていきたいと思っています。
③メンターを見つけて弟子になる
これは単純に近くにいなかったので出来ませんでしたが魅力的だと思います。
いつかは、不動産投資仲間を作って情報交換等もできたらいいなと思っております。
興味を持っていただければ是非コンタクトからメッセージを下さい。<<< CONTACT
〜03.不動産目標の定め方〜
今回は第3章、目標の定め方
個人的にはこれが不動産投資で最も重要な事だと思っています。
すでに書籍を読んだことのある人なら、不動産投資といっても数多くの種類が存在することを
ご存知でしょう。
・新築区分所有マンション投資
・中古区分所有マンション投資
・中古戸建て投資
・新築アパート投資
・中古アパート投資
・ボロアパート投資
・中古マンション投資
・新築マンション投資
・海外不動産投資
などなど思いつくだけでもこれだけの種類があります。
はっきりいってしまいますが、これらの違い、メリット・デメリットを説明できない方は
まだ不動産投資を始めてはいけません。
セミナーで説明受けた投資法、本でかじった投資法などで突っ走ってしまうのは
あまりにも危険すぎます。
これらの違いを勉強してからでけして遅くないので面倒臭がらずに是非学習して下さい。
これらを知ることで初めて目標設定が可能になると思います。
・お小遣い程度の不動産投資
・税金対策の不動産投資
・専業大家になるための不動産投資
・投資家になるための不動産投資
などなど、なりたい形があって初めてそれに合う、投資方法が見えてきます。
是非、やりたい投資目的と自分に合った投資を見つけて下さい。
ちなみに私は、投資家になるための不動産投資を目標としています。
地方衰退がこれから社会問題になっていく中で、コンサルティングだけでは限界を
感じていました。私は投資を進めていく中で、口だけ出すコンサルティングではなく、
プレイヤーとして地域活性化に貢献したく投資を進めていこうと思っています。
そのために必要な投資順序を下記の順に見据えています。
STEP1.挑戦期_中古アパート投資←いまここ
少ないキャッシュで手残りが多く、短期間で投資が回収できるため。
STEP2.拡張期_中古マンション投資
規模が大きく安定した利回りが期待できる為、耐用年数が長く長期間で利益が出せる
STEP3.安定期_新築アパート・マンション投資・海外不動産投資
さらなる事業安定と競争相手が少ない分野で確実に収益を出せるスキームを作る。
私の投資ではキャピタル・ゲイン(売却益)は考えていません。
あくまでもインカムゲインでの投資で考えています。理由は以前のブログでもありましたが、
キャピタルゲインは外的影響に左右される要素が多いためです。
それを期待してしまうと、外的負荷がかかった時にすぐに破綻してしまうので、
リスクの高い投資だと考えています。
長くなりましたがみなさんも是非明確な目標を立ててから投資を始めて下さい。
間違った目標だと分かればその時に見なおせばいいんです。
〜04.お金の集め方〜
お金の集め方と書いていますが、お金を集めるのは頑張るしかありません。資産家や宝くじが当たらないかぎり、サラリーで貯めるしかありません。目標を持つと思った以上のスピードで集まります。
私がこの時期に思っていたのは、お金はひまわりの種と同じで、
そのまま食べることもできるし、植えることで花が咲けばその何百倍のたねが収穫できます。
貴重な種を食べずに植えていこう。そう思ったら以前よりお金を使わなくなりました。
ではいくら集める必要があるか？
すべてを投資したことがありませんので私の感覚です。
購入場所によっても大きく変わると思います。
これらの目安は30万人〜100万人の地方都市でのイメージです。
・新築区分所有マンション投資
→購入代金1000万〜2000万
→初期費用100万〜200万
・中古区分所有マンション投資
→購入代金300万〜1000万
→初期費用60万〜100万
・中古戸建て投資
→購入代金300万〜1000万
→初期費用60万〜200万
・新築アパート投資
※実績が無いと融資は難しい
・中古アパート投資
→購入代金3000万〜5000万
→初期費用300万〜500万
・ボロアパート投資
→購入代金1000万〜2000万
→初期費用300万〜600万
※リスクが高く初めての融資は通りにくいかもしれません
・中古マンション投資
→購入代金1億〜2億
→初期費用1000万〜2000万
※建物評価次第ですが初物件としては
リスクが高く初めての融資は通りにくいかもしれません
・新築マンション投資
※初めての投資では難しいでしょう。
・海外不動産投資
※経験がありませんのでご存じの方がいれば教えて下さい。
まずは、購入代金の10%〜20%を目標に集めて下さい。
資金が集まらないから安易に中古区分マンションに手を出さず
投資ビジョンを持って資金集めを進めて下さい。
ビジョンがあっての区分マンションであれば全く問題ありません。
不動産投資本で1物件目でフルローン・オーバーローン等もありますが、
初めての物件で貯蓄もなくフルローン・オーバーローンは非常に危険ですし、難しいです。
購入代金の1割〜2割も集めることが出来ない投資家が不動産投資を成功出来るとは
銀行も思ってくれません。結果としてフルローン・オーバーローンをになるかもしれませんが
まずは資金を集めてから投資をはじめるべきだと思います。
私も結果として、1件目はフルローン・2件目はオーバーローンで融資をして
頂けていますが、初期費用などを考えるとやはり1割程度の現金は必要でした。
明確な金額を定めれば貯蓄も楽しいですよ。
〜05.投資エリアの考え方〜
今回は投資エリアについてです。
こちらも先述した投資方法によりますが、私の場合は中古アパート投資ですので地方物件で考えています。
それぞれの投資方法で最適なエリアは変わりますが、共通で考えなければいけないのは
今後、日本は人口が急激に減少していくということです。
これは不動産投資にとって最大のリスクであり避けて通ることの出来ない道です。
このまま、地方はテコ入れを行わないかぎり、町単位で消滅していってしまうのではないかと思っております。目先の利益だけで投資エリアを決めないようにご注意ください。
これからは私の持論であり、投資する方の考えで見解は大きく別れると思います。
私の意見も含めてですが、けして他人の意見を鵜呑みにせずいろいろな方の意見を聞きながら
自分なりの投資エリアを定めて下さい。
『誰一人、30年後の未来は予測出来ませんから自分で納得できる判断をするべきです。』
参考にですが私の想定するネガティブ側の想定です。
(ポジティブ側の想定もしていますが、現時点では有利側に働くのであえて記載しません。)
STEP.1_10年後
高度経済成長期に建てられた建物の老朽化が進んでいき、建替の検討が始まる。
元気な地域は街の新陳代謝が健全に行われる。地方都市の人口減少に拍車がかかる。
STEP.2_20年後
各地方都市で建てられたマンション・住宅の耐用年数が大幅に超えゴーストタウン化
建替が必要になるが所有者の資金が足りず、そのままの状態で放置される。
空き家率は急激に増加建物所有者が亡くなり、相続されるが、相続者は安値で売却又は、
そのまま空家を放置という対応となる。
そうなると、投資家は、初期投資の無いまたはほとんど無い方と肩を並べて賃貸経営を迫られます。当然賃料も厳しい状況が進むでしょう。
STEP.3_30年後
この国の対策がない場合小さな地方都市は限界集落化し、地方行政の破綻が相次ぎ、公共施設
道路・駅・公共交通などすら維持できない町村が増えていく。国の一極集中が更に加速
元気があるのは、東京・横浜・大阪・名古屋・福岡・仙台・札幌のみでそれ以外は、街の機能の維持管理で精一杯となる。
STEP.4_40年後
このくらいになると私の投資人生も終わりに差し掛かるのであえて予想はしていません。
あえて書くなら国というボーダーがなくなり日本という概念が薄れて国単位が都道府県単位のイメージに近づくのではないでしょうか？そうなると日本はまた元気になっていくかもしれません。
こんなことを考えながら投資を行っています。
①_地方都市で投資できるのは限られている。
現在の地方都市で人口増加をしているのは本当に僅かです。
空室リスクを避けるのであれば地方の大都市(100万人以上)又は元気のある中都市(30万人以上)
を中心に投資する。
②利便性の高いエリアへの投資
地方都市内でも人気の高いエリアに注目し投資する。(ミドルリスク・ミドルリターン程度)
③10年〜20年以内にローン完済の出来る投資
15年先まではある程度の街の形が想像できます。その間にローン完済し、将来起こる不測の自体に備える予定です。
地方都市で35年ローンの新築アパート投資などは先が読めなくて怖いです。
不動産業者と施工業者は現時点で利益確定できるので羨ましい限りです。ババを引くのは
大家のみ。
④自分が足の届く範囲
はじめの3物件・投資開始から5年まではマメに通える物件を購入する予定です。
勝手がわからないうちに管理会社へ丸投げはあまりにも危険だと思います。
優秀な管理会社さんもたくさんありますが、自分なりの投資体制を整えるまでは
投資物件は足元に置いておくのが健全ではないでしょうか？
(投資して1年が計画していますが、小さいなりにいろいろな事件が発生しています。)
将来的には震災のリスクヘッジなどのためにも地方の分散投資(100km以上物件を離す。)も
必要となるかと考えています。
皆様も自分の描く将来像を持ちながら投資を楽しんで下さい。
〜06.物件情報の集め方〜
今回の章は物件情報の集め方です。
私自身は２段階で情報を集めるようにしています。
STEP1_周辺相場と不動産業者を探すためにインターネット情報を利用
すでにご存知の方も多いサイトだと思いますが、この2つのサイトでいろいろと
情報収集をしています。
この２つのサイトを見ていれば『市場にでている物件』を網羅できていると思います。
こちらのコラムなども大家さんのブログを見ることが出来勉強になっていますので登録して
見る価値はあると思います。
ただし、これらに載っている物件は『市場に出てしまっている物件』です。
わかりやすく言い直してしまえば、それまでに誰も手をつけなかった物件『川下物件』ということです。
仮に優良物件が出たとしてもUPされてから3日経たずに買い付けが入れられています。
初心者の方が数千万の買い物を3日で決められるのであればこちらで探してもいいかもしれませんが、おそらく難しいと思います。
もう一つは指し値で購入を考えている人は優良物件に化ける可能性があります。
これも初心者ですと相場観がわからず合意の得られない指し値で購入に至らず
苦労するかと思います。
私もまだまだ初心者ですので、こちのサイトでは相場観の把握と掲載不動産業者の把握、コラムで今時の大家の考えなどを勉強させてもらっています。
実際の物件は次のステップで具体的に探しています。
STEP2 地元不動産業者と仲介専門業者
1.楽待・健美家へ登録している不動産業者へコンタクト
2.地元で物件を持っていそうな不動産屋へ訪問挨拶
1.楽待・健美家へ登録している不動産業者へコンタクト
これらに登録している業者は、投資物件情報を所有している可能性が高いです。
一度コンタクトを取ってみて業者と繋がりを持って見るのも良いかと思います。
私の不動産業者の知り合いは半分がこの方法で繋がり、未掲載の新規案件を紹介頂いています。
2.は地元で事業をやっている方の生の声と土地状況を知るのにすごく役立ちます。
訪問してすぐに紹介してる物件はまだまだ、『川中物件』です。百選練磨の川上投資家が
スルーしてきた物件ですのでまだまだ旨味は少ないです。
投資家が目指すべきところは『川上物件』ですのですぐに手に入るものではありません。
まずは訪問し、自分の希望の価格帯の物件を紹介してもらえるよう顔なじみになるところから
初めるつもりで行きましょう。運が良ければ丁度手元に届いたという物件に出会えるかもしれません。投資家たるもの常に貪欲に川上情報の取得を目指していくべきです。
自分はニッチ投資家だからそんなことは不要と考える人もいますが、ニッチにはニッチなりの
川上情報が存在しています。決して妥協せずに『川上物件』を探していきましょう。
文字では書きれない情報探しのポイントがありますのでもっと詳しい物件の
探し方はこちらからご相談ください。
※弊社はコンサルティング会社ですので、直接の物件紹介は行っておりませんので安心して
ご相談ください。中立的な立場で回答させていただきます。
〜07.不動産屋さんとのコミュニケーション〜
今回は不動産会社とのコニュニケーションについてです。
前章では、物件の探し方を紹介しましたが、今回は物件の紹介のしてもらい方です。
事業拡大する上で非常に重要な行為です。
不動産は事業・投資といいますが、最後は人と人です。
人と人との繋がりを大切に出来ない人は一時は成功しますが、
いつかは行き詰まることになると思います。
親から小さい頃から教わっていたのは
『自分がやられて嫌なことは人にもやるな』でした。
これは私が忘れられない数少ない父の名言です。
これに基き下記のように気をつけています。
裏を返せば自分がやられたら嫌なことなんでしょう………。
当たり前のことしか書いてありませんので読み飛ばしていただいて結構です。
1.約束を守る。
2.時間は守る
3.頂いた提案についてはしっかりと回答する
4.しつこくしない
5.定期的に合う。
1.約束を守る
社会人としては当然でしょう。サラリと流せば
約束したことは期限内に回答する。会う約束をすればキャンセルしない。
当たり前のことは当たり前にこなしましょう。
2.時間は守る
こちらも当然ですが、客の立場だと思っているとついついいい加減に
なっていませんか？不動産屋とは売主と客の関係ではないと思います。
あくまで事業を行っていくパートナーとして接するべきだと思います。
当然約束をすれば時間通りに訪問し、提出書類に期限があれば期限内に対応します。
断言できますが、いい物件情報はルーズな人には流れません。
3.頂いた提案はしっかり回答する
不動産屋を回り始めるといろいろな物件を紹介して頂けます。
回れば回るほど物件情報が増えていきます。
ここで面倒くさくならずにしっかりと物件内容に対して回答をするということです。
なぜか？それは次の物件紹介につながるからです。
頂いた、情報を元になぜ購入できないかを明確にすることから次に繋がります。
・資金がたりない。
・場所が希望と違う。
・利回りが悪い。
・築年数が古い。
・建物がボロボロ
など、出来るだけ具体的に正直に回答しましょう。
そうすれば次回は改善された物件を紹介して頂けます。
ここでもう一点注意が必要なのが、夢の様な物件を追い求め過ぎないとのことです。
異性を紹介してもらう時に自分の身の丈を考えずにモデルや女優クラスばかり求めていたら
紹介者はそっぽを向いてしまいますよね。物件もそれと同じです。
一つ違うのは、結婚相手は1人しか選べませんが、不動産は複数所有できます。
パートナーを探すつもりで、色々なタイプをためしてみるのも楽しいと思います。
欠点があっても愛情を注げる物件になるでしょう。
4.しつこくしない
不動産業者も忙しいです。相手の都合も考えて会いましょう。
私も詳しくありませんが、1月〜4月まで、8月〜9月は契約関係が多く忙しいそうです。
急ぎの相談でなければその時期を外して訪問するのも、ゆっくりと会話もでき
よりよい情報も見つかるかもしれません。
5.定期的に合う
ザイオンス効果※があるように親密度は合う回数に比例します。
長い時間合う必要はありません。近くに寄った際にでも挨拶をしてみましょう。
相手の記憶に残ることで、優良物件を紹介してもらいやすくなるでしょう。
くれぐれも4.のようにならないよう様子をみながら訪問しましょう。
わたしも、なかなか合うタイミングを見極められず悩んでます。
※ザイオンス効果
別名「単純接触の原理」といわれ、接触の回数や頻度が多ければ多い程、
親密度が増すことをいいます。
